ZABUDOWA CUDZEGO GRUNTU

Zabudowa cudzego gruntu – wstęp

Jednym z problemów dotyczących naruszenia prawa własności nieruchomości jest  zabudowa cudzego gruntu. Problematyczne jest zwłaszcza wzniesienie przez posiadacza gruntu, który nie jest jego właścicielem budynku, budowli lub innego urządzenia, które jest trwale związane z gruntem.  Problem zabudowy cudzego gruntu  występuje zwłaszcza na terenach mniej zurbanizowanych. Na takich terenach granice  działek często nie są oznaczone za pomocą widocznych znaków. Często jest tak, że właściciele są przekonani co do przebiegu granic poszczególnych nieruchomości. Zwyczajowe granice nie pokrywają się z rzeczywistym stanem faktycznym.

Zabudowa cudzego gruntu – regulacja prawna

Rozważania dotyczące problematyki zabudowy cudzego gruntu należy rozpocząć od wskazania obowiązującej w prawie rzeczowym zasady superficies solo cedit. Powyższa zasada wynika z artykułu 191 kodeksu cywilnego. Zgodnie z nią własność nieruchomości rozciąga się na rzecz ruchomą, która została połączona z nieruchomością w taki sposób, że stała się jej częścią składową. Wskazaną zasadę należy skonfrontować z brzmieniem artykułu 231 § 1 kodeksu cywilnego.  Zgodnie  z nim  samoistny posiadacz gruntu w dobrej wierze, który wzniósł na powierzchni lub pod powierzchnią gruntu budynek lub inne urządzenie o wartości przenoszącej znacznie wartość zajętej na ten cel działki, może żądać, aby właściciel przeniósł na niego własność zajętej działki za odpowiednim wynagrodzeniem. Z kolei, zgodnie z § 2 wskazanego przepisu właściciel gruntu, na którym wzniesiono budynek lub inne urządzenie o wartości przenoszącej znacznie wartość zajętej na ten cel działki, może żądać, aby ten, kto wzniósł budynek lub inne urządzenie, nabył od niego własność działki za odpowiednim wynagrodzeniem.

Zabudowa cudzego gruntu – dwa typy roszczenia

Ustawodawca usankcjonował dwa zróżnicowane roszczenia dotyczące wykupu gruntu. Pierwszym jest roszczenie samoistnego posiadacza w dobrej wierze, które może być kierowane przeciwko właścicielowi. Drugim jest roszczenie właściciela gruntu, które może zostać skierowane przeciwko podmiotowi, który wzniósł budynek, budowlę lub inne urządzenie na jego gruncie. Podkreślić należy, iż zgodnie z artykułem 231 kodeksu cywilnego chodzi o obiekty budowlane, które są trwale związane z gruntem. Zgodnie z poglądem doktryny i orzecznictwa jako przykłady innych urządzeń można wskazać: ogrodzenie, drogę lub urządzenia przesyłowe.

Samoistny posiadacz w dobrej wierze to  podmiot, który posiada określoną nieruchomość i włada nią jak właściciel. Jednocześnie pozostaje w błędnym, ale usprawiedliwionym okolicznościami przekonaniu, iż przysługuje mu prawo własności co do zabudowanej nieruchomości.

Właściciel  gruntu, na którym inny podmiot wzniósł budynek, budowlę lub inne urządzenie o wartości przenoszącej znacznie wartość zajętej na ten cel działki może żądać, wykupu zajętej na ten cel działki. Wskazuję, iż roszczenie właściciela gruntu nie jest uzależnione od tego, czy podmiot dokonujący zabudowy był samoistnym posiadaczem gruntu pozostającym w dobrej wierze.

Zabudowa cudzego gruntu – orzecznictwo

Zwracam uwagę na orzeczenie Sądu Najwyższego z dnia 7 lipca 2004 r., sygn. akt I CK 38/04. Sąd Najwyższy wskazał, iż dla oceny dobrej wiary i powstania uprawnienia do żądania przeniesienia własności zabudowanej działki właściwa jest chwila budowy, a nie nabycia posiadania. W konsekwencji późniejsza zmiana świadomości posiadacza i utrata dobrej wiary nie ma wpływu na realizację tego roszczenia. Z uwagi na powyższe istotne dla możliwości skorzystania z roszczenia samoistnego posiadacza jest,  aby w dniu powstania budynku, budowli lub innego urządzenia posiadanie nieruchomości gruntowej było posiadaniem w dobrej wierze.

Analiza wskazanego przepisu prowadzi do wniosku, że artykuł 231 kodeksu cywilnego stanowi lex specialis wobec zasady z artykułu 191 kodeksu cywilnego. Wobec czego znajduje zastosowanie tylko w sytuacji, w której zabudowa posiada wartość znacznie przewyższającą wartość zajętej na ten cel działki. Nadto przedmiotowa zabudowa cudzego gruntu następuje z naruszeniem prawa własności czyli powstaje na gruncie, którego właścicielem jest inny podmiot.

Jako trafny należy uznać pogląd wyrażony przez Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 15 stycznia 2009 r., w sprawie o sygnaturze akt I CSK 333/07. Sąd Najwyższy wskazał, że roszczenie samoistnego posiadacza o wykup działki gruntu, na której wzniósł on budynek przechodzi zarówno na jego spadkobiercę, jak i na nabywcę z mocy czynności prawnej.  W obydwu wypadkach przesłanką nabycia roszczenia przez następcę prawnego posiadacza jest przejście na niego posiadania zajętej pod budowę nieruchomości gruntowej.

Zabudowa cudzego gruntu – podsumowanie

Zakres żądanego roszczenia na podstawie art. 231 kodeksu cywilnego dotyczy wyłącznie części nieruchomości gruntowej, która została zajęta pod zabudowę. Wyjątkowo można żądać wykupu części nieruchomości, która jest potrzebna do korzystania z budynku lub budowli. Ustawodawca nie uregulował precyzyjnie kwestii wysokości wynagrodzenia z tytułu wykupu części nieruchomości. Kodeks cywilny ogranicza się w tym zakresie do pojęcia „odpowiedniego wynagrodzenia”. Zgodnie z utrwaloną linią orzecznictwa za odpowiednie należy uznać wynagrodzenie, które odpowiada przeciętnym cenom, stosowanym na rynku właściwym.

Reasumując, w praktyce intencją ustawodawcy było rozwiązanie problemu rozliczenia nakładów pomiędzy posiadaczem gruntu a jego właścicielem. Na wypadek nieskutecznego rozwiązania zaistniałego sporu w sposób ugodowy możemy przymusowo wykupić fragment zajętej na ten cel części nieruchomości.

Jeżeli dopuściłeś się zabudowy cudzego gruntu lub ktoś wybudował się na Twojej nieruchomości zapraszam do bezpośredniego kontaktu z kancelarią w celu przedstawienia sprawy i uzyskania pomocy prawnej.

Adwokat Tomasz Kosterka